La administración de fincas es un servicio ofrecido por profesionales colegiados que consisten en asesorar a los comuneros para regular la convivencia en las Comunidades de Propietarios y administrar cuyo origen es mantener y conservar las zonas comunes del inmueble.
La Ley que regula las Comunidad de Vecinos es la Ley de Propiedad Horizontal.
Los estatutos y el reglamento interno de una comunidad de propietarios son normas complementarias a la ley que una comunidad puede optar por establecer.
La comunidad de propietarios que surge como he mencionado anteriormente de la existencia de zonas comunes en un inmueble, es decir zonas que son propiedad de varias personas físicas o jurídicas, susceptibles de administración para que estas se puedan conservar y mantener adecuadamente para el uso y disfrute de sus copropietarios.
En Junta de Constitución se acuerda constituir el inmueble en Comunidad de Propietarios y se nombra los órganos de gobierno que son como se establece la Ley de Propiedad Horizontal.
– Junta de Propietarios.
– Presidente.
– Vicepresidente ( si la junta lo decide el vicepresidente suple al presidente cuando a este le sea imposible ejercer sus funciones)
– Administrador / secretario
– Tesorero.
¿Cuáles son las funciones del administrador de fincas? Artículo 20 de LPH.
a. Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b. Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c. Atender a la conversación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
d. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros procedentes.
e. Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la Comunidad.
f. Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta de Propietarios.
El administrador de fincas sin lugar a dudas realiza además una función de mediador de conflictos entre los vecinos/as, y actualmente tiene una labor muy importante como gestor de la morosidad.
Los ingresos de una comunidad provienen básicamente de las cuotas de los comuneros y actualmente se producen muchos impagos lo que da origen a una tensión en la solvencia para atender las facturas corrientes, es decir, facturas que hay que atender con periodicidad de uno a tres meses. Si la situación de impago de cuotas no es atendida debidamente puede la comunidad enfrentarse a problemas como tener que aumentar la cuota de aquellos propietarios que sí pagan para mantener los servicios o bien carecer de servicios lo que conlleva un déficit en el mantenimiento de las instalaciones o no poder hacer uso de determinados servicios como puede ser el uso de los ascensores.
Por lo comentado anteriormente el administrador debe asesorar a la Junta de Propietarios con las medidas legales adoptar para resolver la situación y para no crear una tendencia en dicho sentido. Se debe llegar un seguimiento, realizar llamadas y enviar correspondencia reclamando extrajudicialmente la deuda del propietario, como medida normal en la gestión diaria del administrador y además si la junta lo decide interponer las demandas oportunas y mantener informados del seguimiento a los vecinos/as.
Relación de servicios:
I.- ADMINISTRACIÓN-GESTIÓN
Junta de Propietarios
Convocatorias y Celebración de Junta de Propietarios.
Asistencia y asesoramiento en las Juntas de Propietarios ordinarias y extraordinarias que se celebren.
Elaboración de las Actas y notificación de acuerdos a cada uno de los propietarios.
Cumplimiento de los acuerdos adoptados en las Juntas de Propietarios, así como el seguimiento y control.
Despacho 24 horas on line para que pueda acceder con nombre de usuario y contraseña a sus cuentas y a la documentación de la Comunidad en cualquier momento.
II.- CONTABILIDAD
Elaboración de los presupuestos de gastos ordinarios y extraordinarios.
Elaboración de estados de cuentas periódicos y resumen anual.
Emisión de recibos domiciliados en la cuenta de la Comunidad.
Control y pago de todas las obligaciones económicas de la Comunidad de carácter periódico y regular.
Custodia de documentación.
III.- FISCALIDAD
Gestión y liquidación de los tributos que afecten a la Comunidad.
Consultas relacionadas con cargas, tributos o cualquier tipo de impuesto a que esté afectada la Comunidad.
IV.- GESTIÓN DE MOROSOS
Reclamación de cuotas a morosos y gestiones previas a la vía judicial.
Seguimiento de las demandas o juicios ordinarios interpuestos por la Comunidad de Propietarios, manteniendo informados a los propietarios del procedimiento en sus distintas fases.
V.- INSTALACIONES Y MANTENIMIENTO DE LA COMUNIDAD
Solicitud de contratos de mantenimiento, servicios y presupuestos de obra.
Seguimiento y control de la ejecución de contratos de mantenimiento y servicios.
Seguimiento y control de ejecuciones de obra.
Revisión de la situación de la Comunidad, de las instalaciones y sus servicios.
Propuestas de acciones de mejora necesarias para el buen mantenimiento y funcionamiento de la comunidad.
Revisión de las condiciones acordadas en los contratos de mantenimiento y de servicios de la comunidad y asesoramiento en cuanto a las coberturas y condiciones de los mismos.
Seguimiento y control del buen funcionamiento de los servicios y mantenimientos contratados por la comunidad, y asesoramiento en cuanto a la cobertura y condiciones de los mismos.
Gestión de la Inspección Técnica de los Edificios.
Asesoramiento sobre el buen uso y mantenimiento.
– Ascensores.
– Garaje.
– Piscina.
– Instalaciones Deportivas.
– Canalizaciones de agua, electricidad, gas, telefonía, porteros automáticos.
– Antenas de televisión, vídeos comunitarios.
– Pólizas de seguros.
VI.- SINIESTROS. SEGUROS COMUNITARIOS.
Gestión de partes de seguro por siniestros ocurridos en la comunidad.
Seguimiento de cobro de indemnizaciones correspondientes.
Negociación con las aseguradoras de ofertas especiales para propietarios.
Finiquitos.
VII. SERVICIOS ADICIONALES
Estatutos y Normas de Régimen Interior:
– Modificación y/o redacción de Estatutos de la Comunidad
– Modificación y/o redacción de Normas de Régimen Interior
Constitución de Comunidades
– Reunión de Constitución de la Comunidad
– Libro de Actas
– Inscripción en la Delegación de Hacienda y en los organismos de la Seguridad Social.
– Obtención del Código de Identificación Fiscal.
– Gestión de Alta en el Patronato.
– Puesta en marcha de la Comunidad
Administración de patrimonio en régimen de propiedad vertical
– Formalización de contratos de alquiler.
– Seguimiento y control de inventarios de los bienes muebles depositados en las viviendas alquiladas.
– Cobro de rentas y aplicación de los gastos que les sean imputables.
– Liquidaciones periódicas a la propiedad.
– Eliminación de Clausula suelo.
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